연말정산 장기주택저당차입금(주택담보대출) 이자상환액 공제 방법 및 주의사항

연말정산 장기주택저당차입금(주택담보대출) 이자상환액 공제

오늘은 주택 구매 시 담보 대출을 받죠. 주담대라고 부르는 장기주택저당차입금(주택담보대출 또는 모기지론) 이자상환액 소득공제 항목에 대해서 알아보려고 합니다. 공제 효과가 매우 큰 항목이지만, 여러가지 요건을 동시에 충족해야하기 때문에 개인적으로 설명하기 가장 어려운 항목인 거 같은데요. 그래도 자신이 언제 주택을 취득하고 언제 대출했는지 알고 있다면 이 포스팅을 천천히 정독하시면 어렵지만은 않을 것으로 생각합니다. 

 

1. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제

- 장기 주택 저당 차입금 이자 상환액 공제란 근로소득이 있는 거주자가 주택을 취득하는 과정(청약 또는 매매)에서 자신의 소유한 주택을 담보로 저당권을 설정하고 은행을 통해 주택도시 기금으로부터 장기간으로 대출을 받고 이에 따른 이자를 납부했을 때 그 이자를 연말정산에 소득 공제해주는 제도입니다.

 

- 자신이 몇 년도에 주택을 취득과 대출을 했는지에 따라 조건들이 달라지기 때문에 기본 요건 이외에도 연도별 조건도 잘 살펴보시길 바랍니다. 참고로 2주택 이상인 경우는 세법상 공제에 해당 없습니다. 따라서 자신이 2주택 이상이라면 연말정산 시 주택 관련 소득공제는 불가능합니다. 

 

 

2. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 요건

- 장기주택저당차입금(주택담보대출)도 역시 다양한 요건에 부합해야지 공제가 가능합니다. 더욱 골치 아픈 건 법이 계속 개정되면서 연도별 공제요건은 그대로 살려두어, 언제 집을 등기하고 대출받았는지에 따라 공제되는 한도도 달라질 수도 요건들도 달라지기 때문에 이점 주의해야 합니다. (누더기 조건)

 

• 본인 명의 주택 또는 분양권 (부부 공동명의 가능하며, 타인의 명의 주택은 공제 불가)

• 본인 명의 대출 (본인 명의 외의 차입금은 공제 불가).

• 연말 현재 세대주 (세대주인 경우 실거주 요건 해당 없음)
  • 본인이 세대원 경우 본인 명의 대출금이고, 본인 명의의 주택, 해당 주택에 실거주하는 경우 세대주인 가족이 주택 관련 소득공제(주택마련 저축공제, 주택임차차입금 원리금 상환액 공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제)를 받지 않는 경우 아래의 추가 요건을 모두 충족한다면 제한적으로 가능합니다. (개정된 법에 따른 외국인의 경우도 해당 조건 부합해야 합니다.)

• 주택 취득 등기일로부터 3개월 이내 대출금

• 2021년 주택 취득 시 공시 가격 5억원 이하 (취득 연도별 공시 가격은 아래의 표를 참고하시길 바랍니다.)

• 세대 주택 수는 연말 현재 1주택 이하 (오피스텔은 공제 불가)

• 국민주택규모 요건은 2014년부터 삭제

• 2015년 이후부터는 최소 상환기간은 15년이며, 만약 300만원 한도의 고정금리 대출이거나 비거치 분할 상환 시에는 10년도 적용 가능

 

차입일	00.10.31 이전 차입분	00.11.01 ∼ 03.12.31 차입분	04.01.01 ∼ 05.12.31 차입분	06.01.01 ~ 07.12.31 차입분	08.01.01~ 08.12.31 상환분	09.01.01 ~ 11.12.31 상환분	12.01.01 ~ 13.12.31 차입분	14.01.01 ~ 14.12.31 차입분	15.01.01 ~ 18.12.31 차입분	19.01.01 이후 차입분
주택수 요건	요건 없음			1주택
주택규모 요건	국민주택규모							요건없음
주택가격 요건	요건없음			취득당시 기준시가 3억원 이하				취득당시 기준시가 4억원 이하		취득당시 기준시가 5억원 이하
상환기간 요건	10년 이상		15년 이상						15년 이상 (10년 이상)
차입일 요건	요건 없음	등기일로부터 3월 이내
채무자 요건	채무자 ＝주택소유자
주택자금 공제 통합한도 (상환기간에 따라)	연 600만원 (또는 연 1,000만원, 1,500만원)		연 1,000만원 (또는 연1,500만원)				연 500만원 (또는 연 1,500만원)		연500만원 (또는 연 1,500 만원, 1,800만 원, 300만원)

위의 표는 연도별 장기주택저당차입금 공제 조건을 총정리한 표인데요. 표는 복잡하지만, 자신이 주택을 등기하고 대출받은 연도 구간을 확인하시면 정확히 확인이 가능합니다.

참고로 주택의 기준시가는 부동산 공시 가격 알리미를 통해 확인할 수 있습니다. 공시 가격 알리미와 분양가 또는 매매계약서상 금액 중 1개의 조건이 기준시가 요건에 부합해야 합니다.

 

상기의 연도별 공제 요건 표가 잘 보이지 않은 경우 아래의 그림을 참고하시길 바랍니다.

장기주택저당차입금 연도별 공제 요건

 

 

 

3. 장기주택저당차입금 소득공제 반영

  1) 대출시기에 따른 공제 한도

• 2003년 1월 1일부터 지급하는 분부터는 600만원을 한도.

• 2004.1.1 이후 최초로 상환하는 분부터 차입금의 상환기간이 15년 이상인 경우에는 연 1,000만원 한도

• 2009.1.1 이후 최초로 상환하는 분부터 차입금의 상환기간이 30년 이상인 경우에는 연 1,500만원 한도

• 2012.1.1 이후 차입분부터 장기주택저당차입금의 70% 이상에 대한 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금의 70% 이상을 비거치식 분할상환 방식으로 상환하는 경우 연 1,500만원 한도

• 2015.1.1 이후 차입분부터 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금의 70% 이상에 대한 이자를 고정금리로 지급하면서 그 차입금의 70% 이상을 비거치식 분할상환 방식으로 상환하는 경우에는 1,800만원, 상환기간이 10년 이상인 장기주택저당차입금의 70% 이상에 대한 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금의 70% 이상을 비거치식 분할상환 방식으로 상환하는 경우에는 300만원이 적용

 

  2) 공제 시 제출 서류

  - 공제 시 제출 서류를 최초 신청 시에는 아래의 내용 전부가 필요하며, 그 이후 동일주택에 동일 공제요건을 충족 시에는 간소화 자료만 제출해도 무방합니다.

• 주민등록등본 (정부24)

• 등기부등본 (대법원 등기 사이트)

• 취득시 주택 가격을 확인할 수 있는 증빙자료 (하단 내용 중 1개)
  • 주택 매매 계약서
  • 개별주택 가격확인서
  • 공시 가격 확인서 (부동산공시가격 알리미).
• 이자 상환에 대한 증빙자료 (하단 내용 중 1개)
  • 장기주택저당차입금 이자상환 증명서 (은행 등 금융기관 발행)
  • 국세청 연말정산 간소화 PDF 자료

 

4. 사례별 공제 시 주의사항

  1) 상속주택

    - 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이 있는 경우 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보되, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제 가능 여부를 판단합니다.

    상기의 판단 조건으로 만약 2주택으로 인정될 경우 장기 주택 저당 차입금 이자 상환액 공제가 불가합니다.

 

  2) 양도소득세가 비과세 되는 일시적 2주택

    - 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세가 비과세 되는 일시적 2주택자의 경우(신주택 취득 후 2년 이내 양도, 혼인 및 60세 이상의 직계존속의 동거봉양을 위하여 5년 이내 양도, 농어촌주택과 일반주택 소유자가 일반주택을 양도하는 경우 등)에도 양도소득세가 비과세 되는 해당 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유하는 경우에는 공제 불가합니다.

 

  3) 차입금 잔액의 일시상환

    - 대출 잔액을 일시에 중도 상환하게 되는 경우 상환기간 요건, 차입일 요건, 채무자 요건을 충족하는지 검토 후에 공제 여부를 결정해야 합니다.

• 소득공제 불가능한 중도상환
  장기주택저당차입금이 있는 근로자가 차입금의 상환기간 중 차입금의 잔액을 일시에 상환하여 해당 차입금이 소득공제요건(상환기간 요건, 차입일 요건, 채무자 요건)을 충족하지 못하는 경우, 해당 연도에 지급한 이자상환액은 공제 불가합니다.

• 소득공제 가능한 중도상환
  상환기간 15년 이상(예 : 20년 이상)의 장기주택저당차입금이 있는 근로자가 그 상환기간 중 차입금의 잔액을 15년 경과 후 그 상환기간 만료 전에 일시에 상환하는 경우 해당 연도에 지급한 이자상환액은 공제 가능합니다.

  

 

5. 마치며...

- 연말정산 공제 항목 중에 가능 조건이 까다로운 항목이 개인적으로는 아닐까 생각합니다. 하지만 이 글을 보시는 분은 본인이 주택을 취득하고 대출받은 해당 연도만 구분하여 확인하시면 조금은 낫지 않을까 생각합니다. 워낙 법을 누더기처럼 덕지덕지 덧붙여 놓고, 부동산 시장의 경기를 조정하는 역할도 하고 있는 공제항목이라 기준이 복잡하게 된 듯싶습니다.

 

- 올해 영끌로 주택마련하신 분들이 많다고 들었는데, 수도권 기준으로 공시 가격 5억이 가당 키나 한 조건인가 싶습니다. 이미 2~3년 전부터 더욱 LH의 공공분양 주택 역시 분양가가 5억원을 훨씬 뛰어넘는데, 공시 가격은 현실화한다고 올리고, 주택 가격 요건을 맞추기가 쉽지 않을 것 같다는 생각이 많이 들지만, 기획재정부나 국세청은 그런 거에 관심이 없고 개선의 의지도 없는 듯싶습니다. (실제 통화해 본 결과도 그냥 어쩔 수 없다는 식입니다.)

 

- 공제 요건 중 가장 중요한 주택수에 대한 판단의 기준은 기존 포스팅 [연말정산] 주택자금 공제 관련 세대 및 주택수 기준을 참고하시길 바랍니다. 비록 복잡한 공제요건이더라도 주택수, 주택 가격, 대출기간 등 요건 등이 해당되는지 하나씩 천천히 살펴본다면 공제받을 수 있는지 여부를 확인하실 수 있을 거라고 생각합니다.

 

- 주택의 경우 금액도 상당하고 이로 인한 이자상환 금액도 어마어마한데요. 고정금리에, 15년 이상 분할 상환을 두면 최대 이자상환금액의 1800만원까지 공제해주는 꽤 공제 효과가 큰 항목입니다. 따라서 놓치지 않고 연말정산 소득공제를 잘 받으셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

 

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