안심전환대출 신청 요건 및 주의사항 (변동금리에서 고정금리로 대환 대상 자격)

오늘부터 한국주택금융공사(HF)에서 실소유자가 보유한 변동금리 주택담보대출을 고정금리로 전환하는 우대형 안심전환대출을 출시하고 HF를 비롯한 국민은행 등 6개 은행에서 안심전환대출 신청을 받습니다. 혹시나 변동금리 주담대인 분들은 요건 및 신청방법 등을 확인하시고 대환을 검토하는 것도 좋을 것으로 생각됩니다.

 

안심전환대출 신청 요건 및 주의사항

 

1. 안심전환대출 신청요건

기본적으로 신청인 본인 및 배우자는 주민등록등본에 기재된 우리나라 국적 국민이어야 합니다. 단 배우자가 외국인이라도 국내 거소신고 사실이 있다면 가능합니다. 또한 개인회생, 파산면책 및 신용회복, 연체 등의 신용정보가 남은 경우는 불가합니다.

1) 소득요건

• 소득한도 : 부부합산 최대 7천만원 이하 
  • 소득범위 : 근로소득, 사업소득, 기타소득 및 건강보험 · 국민연금 납입금액으로 환산된 인정소득 등
  • 해외소득 : 해외에서 발생된 소득은 인정하지 않습니다.
• 증빙자료 : 대부분의 서류를 스크래핑
  • 근로자 : 최근 3개월 건강보험료 납부확인서,  2021년 근로소득 원천징수영수증 및 소득금액증명원, 급여명세서 등 중 택 하나
  • 사업자 : 최근 3개월 건강보험료 납부확인서, 2020년 ~ 2021년 사업소득 원천징수영수증, 2020년 ~ 2021년 종합소득 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서(세무사 확인필) 중 하나
  • 연금소득자 : 연금 수급권자 확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관의 확인서

 

2) 주택요건

기본적으로 신청인 본인 또는 배우자 명의의 주택으로 등기부등본 및 건축물대장 등에 등록된 아파트, 연립주택, 대세대 및 단독주택이어야 합니다. (오피스텔, 무허가 주택 및 미등기 주택의 경우 안심 전환대출 대상에 해당되지 않음)

• 주택가격 : 신청일 기준 4억원 이하
  • 주택가격 적용 우선순위 : KB시세 → 한국부동산원 시세 → 현실화 적용된 공시가 → 감정평가
• 주택 보유수 : 1주택자 
  
  • 하단의 해당하는 주택의 경우는 주택 보유수에서 제외 검토할 수 있습니다.

1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시 지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역 (수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다) 하다가 다른 지역으로 이주한 경우
(1) 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
(2) 85㎡ 이하의 단독주택
(3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택 사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20㎡ 이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
6. 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
7. 무허가 건물을 소유하고 있는 경우
8. 문화재로 지정된 주택

 

3) 기존 담보대출 요건

해당 안심전환대출은 변동금리를 고정금리로 전환하는 대출이기 때문에 기존 대출이 정책 모기지론이나 고정금리 대출로 이미 상환 중인 대출은 해당되지 않습니다.

• 내집마련 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등 주택도시기금의 대출이 아닌 주택담보대출
• 고정금리 대출이 아닌 주택담보대출
• 기타 한도대출, 기업대출, 대부업(P2P 대출 등)에 해당하지 않은 경우
• 2022년 8월 16일까지 실행된 대출

상기 요건에 해당하는 변동금리의 주택담보대출인 경우 안심전환대출로 전환되며, 대환과정의 중도상환수수료 면제 적용됩니다.

 

 

2. 안심전환대출 내용

대출금리 : 고정금리 대출로서 기본 금리와 소득 6천만원 이하 만 39세 이하의 청년층 금리가 0.1% 다르게 적용됩니다.

구분	10년	15년	20년	30년
기본금리	3.80%	3.90%	3.95%	4.00%
청년층 금리	3.70%	3.80%	3.85%	3.90%

대출한도 : 기존 대출의 잔액 내 최대 2억 5천만원까지 가능 (단, LTV 70% 및 DTI 60% 초과할 수 없으며 DSR 미적용)
상환방식 : 원금균등, 원리금 균등 등 방식 택일
대출만기 : 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택할 수 있으면 만기가 길수록 DTI는 낮아집니다.

안심전환과 관련한 상세한 정보는 금융위원회의 보도자료 FAQ(자주하는 질문과 답변)을 보시면 도움이 될 것으로 생각됩니다.

220914 (보도자료) 우대형 안심전환대출 신청접수가 진행됩니다.hwp

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3. 안심전환대출 신청방법

1) 신청기간

신청 및 접수는 선착순으로 진행되지 않으며 주택가격 3억원 기준으로 1회차와 2회차 신청기간을 다르게 두고 있습니다.
대출신청 인원이 재원인 25조원을 초과하면 주택가격 (저가 주택우선) 기준으로 최종 선정되기 때문에 자신의 출생년도에 맞춰서 자신에게 해당하는 은행에 신청하면 됩니다.

• 주택가격 3억원 이하 : 1회차 신청
  • 신청 기간 : 2022년 9월 15일 ~ 28일까지 출생년도 끝자리별로 신청일 구분,  9월 29일, 30일 요일제 미적용
• 주택가격 4억원 이하 : 2회차 신청
  • 신청 기간 : 2022년 10월 6일 ~ 13일까지 출생년도 끝자리별로 신청일 구분,  10월 14일, 17일 요일제 미적용

주택 가격	주민번호 출생연도 끝자리					요일제 미적용
	4·9	5·0	1·6	2·7	3·8
3억원 이하	9.15/9.22일	9.16/9.23일	9.19/9.26일	9.20/9.27일	9.21/9.28일	9.29/9.30일
4억원 이하	10.6일	10.7일	10.13일	10.11일	10.12일	10.14/10.17일

하단의 금융위원회에서 제공하는 리플릿 자료를 보시면 기본적인 내용을 이해하는데 도움이 될 것 같습니다.

 

 

2) 신청 은행

국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 농협, 기업은행에 기존 변동금리 대출이 있다면 해당 은행창구 및 어플 등을 이용해서 신청하며, 상기 6대 은행이 아닌 경우에는 한국주택금융공사를 통해 신청합니다.
과거의 신청인원 폭주상황을 이미 두번 겪었기 때문에 서버 증축 및 일정 및 신청경로를 은행별로 자동화 및 분산을 했는데요. 이번에는 서버 다운 같은 상황이 일어나지 않았으면 좋겠습니다.

안심전환대출 신청방법 및 신청일자 설명자료 (금융위원회)

 

연말정산 관련 주의사항

연말정산 장기주택저당차입금(주택담보대출) 이자상환액 공제와 관련하여 대환의 경우 기존 연말정산 공제 요건이 되고 대출금액 전액 그대로 대환한 경우에는 공제가 가능하지만, 대출한도 상향하는 경우에는 소득공제 대상에서 제외 됩니다. 대환인 경우에는 다양한 케이스가 발생하기 때문에 반드시 연말정산 전에 세무서를 통해 공제대상 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
(국세청 연말정산 간소화에 표시된 이자상환액은 공제가능 여부와 관계없이 표시된 자료입니다.)

 

 

4. 마치며...

말도 많았던 안심전환대출이 2015년, 2019년에 이어 2022년에도 신청 접수를 받습니다. 최근 금리인상에 따라 변동금리 대출을 받은 사람들에게는 이자부담이 상당히 커졌는데요. 전환대출 시행 전부터 정부에서는 고정금리 대출을 권장했습니다. 하지만 금리인하기에 변동금리를 하겠다고 한 사람들에게 고정금리로 전환할 수 있는 기회를 부여한 것인데... 이게 공정한 것인가라는 이야기가 항상 들립니다.

게다가 주택가격 3억원 이하에게 우선권을 주고, 기금재원이 남는 경우에 한해서 주택가격 4억 이하 대상자들에게만 기회를 준다는건 사실상 수도권 및 대도시에 실거주 하고 있는 사람들에게는 아무런 효익이 없을겁니다.
그리고 금리마저 연간 소득 6천만원과 만 39세이하에 따라 0.1% 우대금리 역시 이게 최선인가라는 생각이 듭니다.
무조건 신청 접수 승인이 이루어지는 것이 아닌 요건을 충족하는 대상자에게 안심전환대출을 진행하는데, 그중에 연령과 소득 1천만원 차이로 금리우대를 준다는 건, 해당하지 않는 사람들에게는 수용하기 어려운 조건이 아닌가 싶습니다.

지난 정부 부동산 관련한 정책실패가 이야기가 많았고, 이 부분 제도를 현실화하겠다는 대통령의 이야기는 있었지만 정작 관련 공무원들은 변한게 없어서 그런지 요건 설정이 10년전 기준으로 봐야하는건 아닌가 아쉬운 생각이 듭니다.

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